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Comprar casas em leilão é a nova tendência imobiliária quente

Ilustração de Milan Trenc

A maioria das pessoas compra algumas lembranças quando passa um dia na costa de Nova Jersey; Robert Cariola pegou uma casa. Cariola e sua esposa estavam fazendo um passeio de domingo em agosto de 2001, quando viram uma placa na frente de uma cabana colonial de dois andares, a duas quadras do oceano em Wildwood, anunciando que a casa seria leiloada naquela tarde. Por curiosidade, entraram e encontraram uma pensão elegante e centenária de pescadores que havia caído em desuso. Em uma cotovia, Cariola ficou por perto para o leilão - e o martelo foi lançado em sua oferta de US $ 48.000.

"Incluindo o preço de compra, eu coloquei cerca de US $ 110.000 na casa. Desde que eu comprei, tornou-se um mercado louco lá, então eu sou mais do que no dinheiro no lugar", diz Cariola, um policial de trânsito da Filadélfia. . Mas ele nunca teria comprado se não fosse pelo leilão. "Comprar uma casa foi a última coisa em minha mente naquele dia. Foi a licitação que a tornou excitante."

Embora ninguém recomende comprar uma casa como uma compra por impulso, é precisamente essa alegria - impulsionada pelo fascínio da concorrência e pela perspectiva tentadora de pegar uma barganha - que fez dos leilões residenciais um ingresso mais vendido no mercado imobiliário. Os compradores gastaram US $ 55 bilhões em leilões imobiliários comerciais e residenciais nos EUA em 2001, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Isso representa quase 7% do valor de todas as transações imobiliárias.

Todo tipo de propriedade, desde a nova construção até as casas históricas e as promoções de faz-tudo, está disponível no bloco do leilão. As principais vantagens para os compradores: enquanto a casa não estiver em execução, as compras em leilões tendem a ser limpas e rápidas, fechando-se em cerca de metade do tempo de uma típica venda de imóveis; todo mundo interessado na casa tem chances iguais de conseguir; e se os licitantes não se deixarem levar, o processo de leilão pode fornecer alguma garantia de que eles não estão pagando demais pela propriedade.

"Os leilões são transparentes", diz Dorothy Nicklus, que conduziu centenas deles como proprietária do 24/7 Auctioneer (www.
247auctioneer.com), em Guttenberg, New Jersey. "Quando há vinte pessoas oferecendo abertamente, os compradores podem ver o valor que outros estão depositando na propriedade, algo que eles nunca podem ter certeza quando cegamente colocam uma oferta sem um leilão."

Isso não significa, no entanto, que você deve esperar ter uma casa barata. A maior oferta na maioria dos leilões é entre 90 e 110% do que a propriedade buscaria se os métodos tradicionais de venda fossem usados, de acordo com estimativas do setor.

Ilustração de Milan Trenc

Tipos de Leilões

As melhores ofertas podem ser obtidas em leilões absolutos, que também são os mais comuns. Nessas, a licitação começa em US $ 1 e aumenta até que ninguém supere a melhor oferta, que o vendedor é obrigado a aceitar. Sob as circunstâncias certas - digamos, uma série de outras propriedades desejáveis chegam ao mercado naquela semana, ou quando o mau tempo impede os licitantes - é possível sair com uma pechincha.

Outros tipos de leilões oferecem aos vendedores mais proteção. Os leilões de lance mínimo definem um ponto de partida para lances que geralmente é próximo do preço que o proprietário deseja para a propriedade. Os leilões de reserva dão ao vendedor o direito de aceitar ou rejeitar o lance alto por até 72 horas. E nos leilões de oferta dupla, as ofertas seladas são solicitadas primeiro e o lance mais alto é definido como o mínimo em um leilão aberto. A maioria dos leiloeiros desencoraja qualquer uma dessas abordagens, no entanto, porque os compradores tendem a se afastar deles. Somente leilões absolutos geram juros suficientes e o potencial para o tipo de fervor que atingirá o dólar mais alto da casa.

Embora as regras variem de estado para estado, antes que um leilão possa ser realizado, uma pesquisa de título e garantia, bem como todas as inspeções, geralmente devem ser concluídas. Normalmente, o leiloeiro gerencia esses detalhes e inclui os resultados em um "pacote de oferta", disponível em uma casa aberta ou diretamente da empresa de leilões. Como o comprador sabe de antemão se há alguma complicação ou custos extras em torno da compra, poucas vendas em leilões caem ou enfrentam obstáculos inesperados. O evento é anunciado através de jornais locais e anúncios de rádio e sites de leilões. A National Association of Realtors (www.realtor.org) também mantém uma lista de recursos de leilão.

Para participar da maioria dos leilões, os compradores devem fazer o pré-registro do leiloeiro, que determina se se qualifica para uma hipoteca, e também enviar um depósito de alguns milhares de dólares, em dinheiro ou cheque visado, como "dinheiro sério". eles não entram na casa. O licitante vencedor tem de cinco a dez dias para elevar o depósito aos 20% padrão e deve fechar a compra dentro do período especificado no pacote de lances, geralmente em torno de 30 dias.

Os leilões são relativamente livres de risco para os compradores, dizem os especialistas, se você seguir dois conselhos críticos. Primeiro, examine a propriedade o suficiente nas semanas que antecedem o evento - geralmente há pelo menos algumas casas abertas - para ter certeza de que você quer morar lá. Segundo, não fique tão envolvido com a excitação do leilão que você exceda seu preço predeterminado, o valor mais alto que você está disposto a pagar. Essa quantia, com base nas tendências de vendas residenciais na vizinhança e em suas próprias considerações orçamentárias, também deve levar em conta o prêmio do comprador, geralmente cerca de 10%, que é incluído na oferta alta para cobrir o custo dos serviços do leiloeiro.

"Um lar não deve ser uma compra espontânea e emocional", diz Barry Baker, um veterano leiloeiro e dono da Greene County Realty, em Xenia, Ohio. "Então, mesmo se você estiver participando de um leilão, preocupações muito práticas - queremos passar vinte anos aqui, gostamos do bairro, podemos arcar com isso? - temos que governar a decisão, não o desejo de superar o cara. perto de você."

Comprando a propriedade impedida

Grande parte do equívoco "você pode fazer como um bandido" ligado a leilões residenciais decorre do hype em torno de execuções hipotecárias, que são casas que foram retomadas pelos bancos por falta de pagamento de hipotecas, ou por municípios por inadimplência. Existem dezenas de sites na Internet que prometem casas hipotecadas por alguns milhares de dólares em leilões. Tais acordos, no entanto, são muito mais complicados do que o anunciado, e profissionais do setor imobiliário alertam que os compradores individuais devem evitar leilões de execução hipotecária ou correr o risco de perder muito dinheiro.

Ao contrário dos leilões residenciais, as execuções hipotecárias são realmente "como estão". Não há busca de título ou garantia, e em muitos casos as pessoas ainda moram nas casas, tornando impossível para os possíveis compradores verem o interior. Além do mais, o licitante vencedor geralmente tem que pagar integralmente pela casa dentro de horas do leilão. Esse dinheiro é rotineiramente amarrado por seis meses ou mais até o fechamento, enquanto o novo proprietário extrai a propriedade dos empréstimos e julgamentos em aberto e pode até mesmo ter que expulsar os residentes - o que pode aumentar consideravelmente o custo da casa. E como a quantia devida em tais propriedades tende a ser alta em relação ao seu valor avaliado, a maioria das execuções hipotecárias é vendida por um desconto de mercado de apenas 30%. Normalmente, o banco ou município define o lance de abertura, que é igual ao saldo da hipoteca, taxas atrasadas, taxas legais e impostos.

Por causa dos riscos, a maioria dos participantes de leilões de hipotecas são especuladores imobiliários profissionais, que investigam questões de ônus, títulos e inquilinos e equilibram o que aprendem com o montante devido na casa antes de decidir se fazem uma oferta. "As histórias de sucesso de encerramento que você ouve são sobre os jogadores que fizeram muito trabalho de casa e ainda sabem que vão perder alguns - e às vezes perdem muito - na esperança de ganhar alguns", diz Mike Steiner, presidente da Absolute Foreclosures. .com, em Davidsonville, Maryland. "Alguém à procura de um acordo de barganha em um lugar para morar simplesmente não vai ficar no topo entre esses tubarões bem preparados."

Leilões na Web

Neste momento, a Internet é a principal fonte de informação sobre leilões residenciais, mas nos próximos anos é provável que se torne um centro de atividade de leilão. Já existem indícios do que está por vir. No Ibidco.com, desenvolvedores nacionais como Beazer, Ryland e Taylor Woodrow rotineiramente leiloam novas casas para os cyberbidders que foram pré-qualificados e receberam um número de código que lhes permite participar do evento on-line. A Rbuy.com está em processo de criação de um site na Web onde os agentes imobiliários podem leiloar suas listas de propriedades existentes. Como todas as contingências, exceto o preço final, são calculadas antes do início da licitação, a meta da Rbuy é permitir que os agentes realizem uma transação sem papel - comunicando-se com compradores, vendedores, banqueiros e advogados pela Internet - e conclua em apenas cinco dias. .

Mas qualquer empreendimento online terá que enfrentar o Ebay, o maior leiloeiro da Web, que também começou a oferecer casas. Para evitar ter que pré-aprovar os compradores e navegar pelas leis imobiliárias locais, os leilões atuais do Ebay são pouco mais que listagens que reúnem compradores e vendedores, sem a opção de licitar. Mas autoridades do Ebay anunciaram planos para expandir os leilões imobiliários do site por meio de parcerias com agências nacionais.

É claro que os leilões na Web não têm uma parte crítica da experiência de compra de casa: a chance de ver uma casa de perto antes da licitação. Passeios virtuais e fotos estáticas não são substitutos. É por isso que a maioria dos especialistas em leilões afirma que as atividades on-line nunca substituirão os eventos ao vivo. "Isso me dá um frio para olhar para um grupo de licitantes nervosos e sei que um deles vai possuir esta casa em questão de minutos", diz o leiloeiro Nicklus. "Fale sobre gratificação imediata."

Vendendo sua casa em leilão

No mercado de um vendedor, um leilão pode ser uma maneira ideal de obter o melhor dólar para a sua casa e evitar a questão angustiante de saber se a primeira boa oferta que você recebe é a melhor oferta que você vai conseguir. Com um excesso de compradores perseguindo poucas casas, quase todas as propriedades podem atrair uma multidão em leilões. E quanto mais licitantes, mais provável será que o preço final ultrapasse o valor que você obteria em uma venda tradicional. Além do mais, um leilão é um processo fechado, praticamente garantindo que sua casa será vendida até uma data específica.

O primeiro passo é encontrar um leiloeiro local. Há listagens de membros nos sites da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (www.realtor.org) e da Associação Nacional de Leiloeiros (www.auctioneers.org). Procure a certificação do Instituto de Leiloeiros Certificados ou a designação de Leiloeiro Acreditado de Imóveis. Geralmente, os leiloeiros cobram uma taxa de engajamento inicial - de US $ 500 a alguns milhares de dólares - para cobrir os custos iniciais de pré-qualificação de potenciais compradores para uma hipoteca, títulos e buscas, inspeções, publicidade e casas abertas. (A maior parte dos honorários do leiloeiro vem do prêmio do comprador, tipicamente 10% de sua oferta final.) Mesmo com um leiloeiro de alta qualidade e uma propriedade cara, o custo para os vendedores é muito menor do que uma comissão imobiliária padrão de 6%. .

A maioria dos leilões leva cerca de 30 dias para ser organizada. Se poucos compradores pré-registrar durante esse período, um vendedor pode fazer melhor com um corretor tradicional, ou correr o risco de receber menos do que o dólar superior para a casa. Em geral, os fechamentos ocorrem em apenas três a quatro semanas, conforme estipulado no pacote de licitações, porque com grande parte da due diligence já concluída, a única coisa que resta ao comprador é finalizar os detalhes da hipoteca.