Procurando por problemas

Para compradores (e alguns vendedores), uma inspeção completa da casa é uma obrigação. Aqui está o que você precisa saber.

Ilustração de AJ Garces

Charles Bellefontaine descobriu da maneira mais difícil o valor de uma boa inspeção residencial. Em 1991, Bellefontaine e sua esposa, Loretta, assinaram um contrato para comprar uma casa de estilo georgiano com três quartos e um banheiro em Elmhurst, Illinois. Um carpinteiro emoldurado, ele achava que tinha experiência suficiente para dimensionar a propriedade em busca de possíveis deficiências. Então, para economizar dinheiro, Bellefontaine não contratou um inspetor e cuidou da tarefa sozinho. Ele declarou a casa em forma e o casal completou a compra.

Dentro de um ano, Bellefontaine descobriu como estava errado: uma banheira com vazamento no segundo andar danificava o teto da cozinha abaixo, um disjuntor de tamanho indevido representava um risco de incêndio, e o teto precisava ser substituído. A compra da casa ampliara as finanças do casal com tanta força que eles precisavam pedir dinheiro emprestado à mãe de Loretta para pagar pelos reparos.

"Nós não nos casamos há tanto tempo e você pode imaginar como esse incidente ocorreu com a família", diz Bellefontaine. "Eu posso ter sabido algo sobre construção, mas eu não sabia como inspecionar completamente a propriedade." Loretta coloca de forma mais sucinta: "Ele era um sabe-tudo, e nós pagamos por isso."

Felizmente, a maioria das pessoas não tenta fazer suas próprias inspeções em casa. Mas mesmo contratar um profissional não garante que uma casa recém-comprada não abrigue surpresas desagradáveis. Em geral, os inspetores residenciais são mal regulados e o nível de desempenho varia muito. Apenas 14 estados exigem licenças, de acordo com a Sociedade Americana de Inspetores Residenciais (ASHI), um grupo de comércio sediado em Des Plaines, Illinois. Entre aqueles que o fazem, poucos seguem a liderança de Nova Jersey, onde os inspetores devem passar por um longo teste escrito, realizar até 400 inspeções e, em alguns casos, concluir um programa de treinamento em uma escola aprovada pelo estado antes de serem credenciados. Mais comum é a situação na Geórgia e no Tennessee, onde os inspetores residenciais podem ser certificados sem evidência de qualquer experiência anterior. Muitos estados não têm nenhum requisito de certificação.

Aqui está uma lista de etapas que você pode tomar para garantir que você obtenha o máximo de uma inspeção residencial.

1. Certifique-se de que o contrato imobiliário inclua uma cláusula de inspeção.

Normalmente, os contratos permitem que os compradores de imóveis residam 10 ou mais dias após a assinatura para que a propriedade seja inspecionada. Mas nem sempre é esse o caso, por isso é importante que o contrato inclua uma cláusula de inspeção residencial. Os resultados da inspeção podem ser usados para pedir ao vendedor que conserte problemas ou ajustar o preço de venda para cobrir o custo dos reparos necessários.

2. Obtenha referências.

Como as leis estaduais que regulam o licenciamento de inspetores geralmente são desdentadas, a certificação das associações comerciais é, muitas vezes, um melhor indicador da experiência e das habilidades de um inspetor. O site da ASHI (www.ashi.org) mantém uma lista de inspetores certificados, pesquisáveis por código postal. O boca a boca ainda é a maneira mais comum de encontrar um inspetor. Mas mesmo que a recomendação venha de um amigo ou corretor de imóveis, é uma boa ideia verificar a certificação, consultar referências e consultar o Better Business Bureau local para garantir que os trabalhos anteriores não tiveram incidentes.

3. Exija um trabalho completo.

Apenas cerca de metade dos estados têm leis que estipulam exatamente o que deve ser coberto durante uma inspeção (para informações sobre seu estado, consulte). Um trabalho completo deve incluir uma avaliação completa do interior e exterior da casa, desde o telhado até a fundação, bem como uma análise de desempenho do aquecimento, encanamento e sistemas de ar condicionado e elétricos. Alguns espaços de rastreamento podem ser muito pequenos ou muito perigosos para os inspetores se contorcerem; espere ser informado sobre quaisquer partes da casa que não foram examinadas.

Para uma casa de três quartos, dois banheiros em até um acre de terra, uma inspeção completa deve durar cerca de três horas e custar entre US $ 300 e US $ 500, dependendo da região do país e do tamanho da casa e propriedade. "O custo é um bom indicador de quão abrangente a inspeção será", diz Bellefontaine, cuja experiência o levou a desistir da carpintaria e se tornar um inspetor doméstico. "Um inspetor não pode se dar ao luxo de fazer uma boa inspeção por US $ 99". Um dos principais motivos: equipamento caro. Um diligente inspetor doméstico carrega uma caixa de ferramentas que inclui detectores de monóxido de carbono e gás natural, medidores de umidade, testadores de tomadas, medidores de voltagem e uma série de dispositivos de medição. "Os caras do desconto tentam se safar com não muito mais do que uma lanterna, uma escada e uma chave de fenda. Isso não é suficiente", diz ele.

4. Obtenha resultados por escrito.

O relatório de inspeção é um excelente indicador de quão exaustivo é o trabalho. Examine uma cópia de amostra antes de contratar um inspetor. Se é pouco mais que uma lista de verificação, é insuficiente. Um relatório completo deve ter de 20 a 100 páginas, descrevendo em termos leigos o que foi observado e quaisquer problemas que foram descobertos. Se houver sérios problemas estruturais ou qualquer problema que o inspetor não consiga diagnosticar, o relatório deve recomendar uma análise mais aprofundada por um engenheiro estrutural ou outro especialista. Alguns inspetores incluem estimativas do custo de reparos - mas é ilegal na maioria dos estados (e considerado um conflito de interesses sob as regras do ASHI e de outros grupos comerciais) para os inspetores solicitarem negócios de reparo com base em suas descobertas. Certifique-se de que o inspetor domiciliar concorda em passar mais ou menos uma hora com você para examinar os detalhes da inspeção e responder às suas perguntas.

5. Mantenha o inspetor responsável por problemas perdidos.

Os contratos de inspeção tendem a ser documentos minimalistas, mas contêm uma informação crítica: a responsabilidade do inspetor se ele não descobrir um problema existente com a casa ou a propriedade. Em muitos casos, a responsabilidade é limitada ao custo da inspeção. Então, se você pagou US $ 300 pelo serviço, é isso que o inspetor é obrigado a reembolsar, mesmo que você apresente um problema de US $ 3.000 no dia seguinte à sua entrada.

Diante dessa situação, você pode se proteger contratando um inspetor que possua um seguro que cobre não apenas danos à propriedade durante a inspeção, mas também perdas devido a "erros e omissões". Para bloquear essas proteções, é vital que o contrato peça uma arbitragem obrigatória. Com litígios tão caros - e, no caso de um pequeno empreiteiro como um inspetor doméstico, que provavelmente não serão particularmente recompensadores - a arbitragem é a melhor maneira de salvaguardar seus interesses.

6. Não pule uma inspeção só porque a casa é nova.

Compradores de casas novas são mais propensos a dispensar uma inspeção do que compradores de casas existentes, mesmo que tenham mais a ganhar. Como a maioria das novas residências vem com uma garantia de um ano, uma inspeção pode desvendar falhas de construção cobertas por este contrato que, de outra forma, poderiam passar despercebidas por alguns anos. "Os inspetores municipais, que geralmente fazem um teste de 15 minutos, provavelmente não encontrarão esses problemas", diz John Ghent, inspetor residencial de Connecticut e ex-presidente da ASHI.

7. Considere uma inspeção, mesmo se você é o vendedor.

Se você precisa vender uma casa rapidamente - talvez você esteja se mudando para um emprego ou já tenha comprado uma nova propriedade - você pode economizar tempo fazendo o local ser inspecionado primeiro. Dessa forma, você pode encontrar e corrigir problemas que possam atrasar a venda. "Se um vendedor precisa de uma transação suave e rápida, ele deve fazer uma inspeção residencial antes de colocar a propriedade no mercado", diz Chris Ballard, proprietário da Century 21 Gold Medal Realty em Atlanta. "Eles saberão quais problemas eles podem ter para resolver e serem capazes de cuidar deles antes de se tornarem um problema".

Os inspetores da residência reconhecem que, seja uma casa nova ou antiga, existem alguns pontos problemáticos que podem ser quase impossíveis de discernir, como a infiltração de água que foi rebocada, rachaduras em lajes de concreto que são escondidas por revestimentos de piso ou danos a paredes que estão escondidas atrás de uma pintura cuidadosa. Mas eles argumentam que falhas como essas são raras. "O que um bom inspetor está procurando, e no que ele constrói sua reputação, são as coisas que custarão aos compradores US $ 10.000, US $ 20.000, US $ 30.000 quando se mudarem", diz Mike Casey, instrutor da Inspection Training Associates em Manassas, Virgínia. "Se um inspetor é habilidoso, ele encontra essas coisas."

Onde encontrar:

Recursos de inspeção residencial

Para saber mais sobre o que deve ser incluído em uma inspeção residencial, para localizar um inspetor ou para obter informações sobre regulamentações estaduais individuais, aqui estão os recursos a serem consultados.

Grupos Comerciais
Sociedade Americana de Inspetores Residenciais; www.ashi.com
Instituto de Inspeção Residencial da América; www.inspecthomes.org
Fundação de Inspeção de Habitação; www.iami.org/hif.cfm
Associação Nacional dos Inspetores Residenciais; www.nahi.org
Instituto Nacional de Inspetores de Edifícios; www.nibi.com

Para ver cópias de amostras de relatórios de inspeção residencial, visite www.heimer.com/inspections/sample_report.html
www.twinoaksinspections.com/report.htm
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