FHA: a melhor aposta para um empréstimo à habitação agora

Enquanto outras opções de empréstimo fracassaram, a Federal Housing Administration expandiu e simplificou seus empréstimos para compradores de imóveis residenciais. Aqui estão os detalhes

Se você se atreve a olhar pela janela para as casas à venda, pode ficar surpreso com o que pode comprar e com o pouco dinheiro. Os preços estão caindo e o estoque é abundante; é um mercado de compradores.

Infelizmente, o crédito é tão pequeno que os potenciais compradores podem pensar que precisam de muito dinheiro ou de uma pontuação de crédito superlativa para entrar no mercado imobiliário devastado. Mas não é assim, em grande parte por causa de mudanças dramáticas na Federal Housing Administration (FHA), um programa federal de seguro de empréstimos.

FHA torna menos arriscado para os credores hipotecários; Se os proprietários de imóveis tiverem problemas para fazer pagamentos, a FHA entra em ação, pagando os créditos ao credor.

Mas até este ano, os empréstimos da FHA eram tão baixos que o programa estava fora de sintonia com o preço real de uma casa. Isso mudou em fevereiro de 2008, quando o teto de empréstimo nos mercados com preços mais altos passou de US $ 362.790 para US $ 729.750. Essa quantia está programada para diminuir um pouco. A partir de dezembro de 2009, o novo teto nos principais mercados será de US $ 625.500, chegando a 115% do preço médio da casa em um condado ou área metropolitana. Ainda assim, enormes faixas do mercado imobiliário permanecerão, como nunca antes, elegíveis para um empréstimo da FHA.

Com a implosão do mercado sub-prime, o setor imobiliário tem trabalhado para explicar aos corretores, agentes de listagem, proprietários de imóveis e qualquer outra pessoa que queira ouvir que os empréstimos garantidos pela FHA se tornaram o último melhor negócio para muitos compradores.

A crescente participação de mercado da FHA conta a história. Entre 2003 e 2006, o número de casas adquiridas com a ajuda da FHA caiu para menos de 4% das casas vendidas. Esse número disparou. Espera-se agora que a FHA apóie até 25% das hipotecas assinadas em 2009, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Alguns preveem que a FHA irá subir bem além dessa marca.

Em outras palavras, para muitos proprietários, um empréstimo FHA se tornou o caminho para comprar uma casa. O porta-voz da National Association of Realtors e veterano Minneapolis, Minnesota, corretor de imóveis John Anderson diz: "A maioria dos compradores pela primeira vez vai ser FHA … (A) e FHA está sendo usado por compradores de segunda ou terceira vez." Anderson recomenda: "Qualquer um que não tenha pelo menos 10% para derrubar deve pensar em um empréstimo da FHA".

Enquanto os legisladores lutam para superar a crise imobiliária, eles estão fazendo mudanças frequentes na FHA. Os compradores devem ficar de olho nas mudanças adicionais nas próximas semanas. Mas, enquanto isso, aqui estão as regras atuais de um programa que - ao contrário de outras opções de hipotecas - se tornou cada vez mais viável para muitos compradores.

• Os empréstimos da FHA devem ser obtidos através de um credor aprovado pela FHA.

• Os requisitos de adiantamento são mínimos. Os compradores precisam apenas de 3, 5% do preço da casa.

• O adiantamento pode ser um presente de um membro da família, empregador, instituição de caridade local ou programa do governo local.

• Você pode obter um empréstimo FHA, mesmo se o seu histórico de crédito é menor do que estelar.

• Você deve ter um registro de emprego de dois anos. Seu pagamento de hipoteca deve ser inferior a 31% de sua renda, e sua dívida total (hipoteca, empréstimos estudantis, etc.) deve ser inferior a 43% de sua renda.

• A ajuda é fornecida se você tiver problemas para fazer seus pagamentos de hipoteca.

Alguns corretores dizem que mesmo os clientes com bom crédito estão pensando em empréstimos FHA. O corretor de imóveis de Minneapolis, John Anderson, diz que está lidando com um casal que planeja usar um empréstimo convencional ou um empréstimo FHA, dependendo da casa que compram. Se a casa precisa de trabalho, eles querem fazer um adiantamento menor com um empréstimo da FHA e reter parte de seu próprio dinheiro para reparos.

• Se você não tem dinheiro extra para reparos e está interessado em comprar uma casa que precisa de trabalho, a FHA também tem um programa para você. Conhecido como 203 (k), este programa permite que os compradores façam o empréstimo do preço da casa e dos fundos para reparos domésticos em um único empréstimo.

Marc Schwaber é presidente e diretor de operações de uma das maiores corretoras do Nordeste, a Preferred Empire Mortgage Company. Ele diz que o novo programa simplificado do 203 (k) está se tornando popular porque "pode ​​transformar 'este site' em 'sua nova casa'".

Mas Schwaber e Anderson advertem contra ver a FHA como uma panacéia. Aqui está o porquê:

• Os empréstimos da FHA são mais caros do que os empréstimos convencionais garantidos pelo pagamento tradicional de 20%. Os compradores com adiantamentos mais baixos, incluindo aqueles que recorrem à FHA, pagam um prêmio maior pelo seguro de hipoteca. "FHA não é como abrir um presente na manhã de Natal. É bom e ruim para ele", diz Marc Schwaber.

• Os mutuários também devem estar atentos a práticas predatórias. Embora os reguladores do governo devam aprovar os credores da FHA, tem havido relatos de agentes de crédito que abusam do programa e atraem consumidores para casas que não podem pagar.

John Anderson diz: "Eu aviso os consumidores que, quando você compra um credor, certifique-se de que eles sejam diretamente endossados ​​pela FHA". Anderson diz que esses credores são escrupulosos, têm experiência com a FHA, sabem que podem ser auditados e trabalham mais rápido do que as empresas hipotecárias que dependem dos subscritores de FHA de um banco maior para fechar um empréstimo.

Como um mutuário pode ter certeza de que seu credor está em alta? Schwaber diz: "Ligue para o departamento de bancos estatais e pergunte se a empresa está bem avaliada. Se eles disserem que esta empresa tem muitas reclamações, só porque eles mostram a galinha dos ovos de ouro não significa que é feita de ouro. contador."

Apesar de todas as más notícias, esses profissionais imobiliários estão otimistas sobre os negócios a serem realizados. Anderson diz que é o momento ideal para pensar em entrar no mercado com um empréstimo da FHA. "As taxas de juros estão baixas, o estoque está em alta, os preços estão em baixa e há vendedores motivados".