15 segredos nenhum corretor de imóveis vai lhe dizer
Terreno sem escritura: o que fazer? - Questão de Direito 166 (Setembro 2024)
Índice:
- Corretores, entre as linhas
- "Eu não trabalho para você."
- "Um Open House é para mim, não para você."
- "Minha comissão é negociável."
- "Minha grande agência não é mais competente - ou menos dispendiosa".
- "Você está indo para bater cabeças com o conselho de zoneamento."
- "Você não tem que passar por mim."
- "Meu inspetor não vê tão bem."
- "Você pode vender esta casa você mesmo."
- "Eu quero sua lista, mesmo se você não precisar de mim."
- "Você vai se ferrar assinando este contrato."
- "Eu agradeço o dinheiro rápido".
- "Essa garantia é inútil".
- "Eu não vou trabalhar com outro corretor."
- "Esses advogados cobram muito."
- "O mercado de um vendedor ruim não significa que você pode ser um sugador de sangue ganancioso!"
Corretores não são tão soltos quanto parecem. Saiba exatamente o que os corretores estão dizendo para si mesmos - embora nunca, nunca para você
Corretores, entre as linhas
Se você é um homebuyer ou vendedor experiente, provavelmente já sabe disso: os corretores não são tão soltos quanto parecem.
Claro, eles podem lhe dizer tudo o que há para saber sobre a casa, desde o porão até o relógio da viúva. Eles detalharão a metragem quadrada a uma fração de centímetro e lhe dirão o que pode influenciar seu plano de melhoria da casa. Eles vão até mesmo treiná-lo através do processo de inspeção residencial e oferecer-lhe estratégias de garantia de hipoteca.
Mas há muita coisa que eles não dirão a você - segredos do comércio que eles não ousariam deixar um cliente saber. Continue lendo para saber exatamente o que os corretores estão dizendo para si mesmos - embora nunca, nunca para você.
"Eu não trabalho para você."
"Agentes imobiliários geralmente não representam o comprador", diz o advogado imobiliário da Flórida, Barry Ansbacher. "Mas os compradores pensam que sim."
Ao ligar em resposta a um corretor de listagem ou aparecer em uma casa aberta, seja claro em uma coisa: essa pessoa é empregada pelo vendedor da casa. Esse vendedor pode ser uma pessoa privada ou um desenvolvedor corporativo - e eles estão pagando a comissão do agente. "Meus clientes dirão 'eu tinha um corretor'", diz Ansbacher, "mas o corretor não estava representando seus interesses".
Se você quer ter certeza de que tem um profissional olhando para você, peça um corretor para o comprador. Esse tipo de agente faz login para trabalhar exclusivamente para você em qualquer transação que você possa fazer e pode ajudá-lo no processo de compra, da pesquisa à oferta, do contrato ao fechamento.
"Um Open House é para mim, não para você."
Uma casa aberta em uma casa disponível pode parecer com o propósito de recrutar compradores sérios, mas essas recepções não são realmente para o vendedor - elas servem ao plano de longo prazo do agente.
"A maioria das pessoas que aparecem são 'chutadores de pneus'", diz John Kavaller, um agente da Catskill Sales Associates Inc. em Nova York. "As pessoas aparecem para ter uma noção do mercado ou da vizinhança, mas não estão prontas para comprar." Eles tendem a entrar, visitar o local e, em seguida, decolar com o cartão de visitas do agente na mão.
O agente faz um esforço para manter contato com esses compradores, na esperança de fechar um acordo.
"Minha comissão é negociável."
Acontece que a comissão padrão de 6% não é tão comum. Pechinchar por comissão é uma prática regular.
Kavaller diz que a comissão de corretores é "absolutamente negociável caso a caso. Em uma propriedade de um milhão de dólares, podemos estar dispostos a abandonar um ponto inteiro".
Procurando por um agente de listagem? Barganha - na frente - com possíveis corretores em relação à sua oferta. Ofereça uma comissão que seja suficiente para dar ao agente um incentivo para trabalhar duro para você, mas não se sinta preso a 6%. Especialmente se você acredita que sua casa será uma venda fácil.
"Minha grande agência não é mais competente - ou menos dispendiosa".
As firmas de boutique vendem-se contra rivais grandes escolhendo cuidadosamente as listas que oferecem, oferecendo aos compradores atenção personalizada e, cada vez mais, oferecendo aos vendedores uma representação com uma comissão menor. Isto é especialmente verdadeiro nas grandes cidades, onde a competição é acirrada.
O advogado imobiliário do Brooklyn, Howard Brickner, diz que, na cidade de Nova York, "os grandes estão realmente se mantendo aos 6%. Eles têm uma rede ampla e de marketing de primeira classe em seus sites - e você paga por isso".
Empresas menores podem não ter o nome famoso ou a quantidade de exclusividades, mas enviam suas listagens para o MLS como todo mundo. E, diz Brickner, eles estão prontos e dispostos a fazer algumas cobranças de taxas. Então, se o custo de vender o seu apartamento o incomodar, considere um rapazinho.
"Você está indo para bater cabeças com o conselho de zoneamento."
Não espere que um agente, a menos que seja seu amigo ou um verdadeiro aliado, o avise sobre as dores de zoneamento que o esperam se você comprar essa propriedade. Se você se empenha em fazer mudanças no local, faça sua lição de casa com cuidado e domine o labirinto de zoneamento (ou pague a um advogado para desatarraxar a burocracia). Qualquer coisa, desde uma doca à margem do rio ou nova adição, a uma casa na árvore ou até mesmo a uma cerca, poderia ser governada por servidões de conservação, por estipulações de direito de passagem ou outras regulamentações de zoneamento. Essa expressão, "Nós atravessaremos a ponte quando chegarmos a ela", não se aplica aqui, a menos que você seja excessivamente flexível.
"Cuidado com o agente imobiliário que diz: 'Você pode fazer o que quiser com este lugar, tudo o que é preciso é dinheiro", diz o corretor Ron Guichard, de Delaware County, Nova York. As autoridades municipais e as associações de proprietários de imóveis são os locais para começar a obter as informações de que você precisa.
"Você não tem que passar por mim."
Um tanto amplamente conhecido, mas quase nunca oferecido ao vendedor inexperiente por um agente é o fato de você poder fazer BYOB (Bring Your Own Buyers , ou seja, trazer seus próprios compradores ), e pagar uma comissão se um deles aparecer.
Mas você precisa negociar isso antes de assinar com a agência. "Divulgue quaisquer compradores legítimos que você encontrou por conta própria antes de contratar o corretor", diz o advogado imobiliário de Memphis, John B. Philip. Você precisará fazer isso por escrito, como um componente do contrato que eles pedem para você assinar. Se você vender para um dos indivíduos nomeados na cláusula dentro de qualquer período de tempo que você negociar, Philip diz: "Você não deve nada ao corretor".
"Meu inspetor não vê tão bem."
Todo vendedor de imóveis tem um inspetor doméstico na manga. "Alguns agentes sem escrúpulos", diz Guichard, corretor de Nova York, "recomendam inspetores que se contentam em pegar pequenos problemas e ignorar os grandes". Na verdade, os inspetores residenciais, bem como aqueles que detectam e tratam problemas de mofo e cupins, reclamam constantemente em fóruns da Internet que são negros por corretores se encontram e expõem problemas de maneira confiável - apesar de suas responsabilidades fiduciárias para com seus clientes.
Se você é um comprador, selecione seus próprios inspetores licenciados, independentemente recomendados, para revisar sua compra em potencial com um pente de dentes finos. Procure especialistas que saibam reconhecer problemas e possam aconselhá-lo sobre o que será necessário para corrigi-los.
"Você pode vender esta casa você mesmo."
O FSBO, o acrônimo mais familiar que significa "For Sale By Owner", funciona. Vendedores com a energia para criar um plano de marketing, listar uma casa online, responder às possíveis respostas dos compradores, organizar as exibições e ver um acordo até o fechamento podem economizar um pacote colocando o dinheiro que teria coberto a comissão do agente diretamente em seus bolsos.
Brickner, do Brooklyn, diz: "Há muita economia a ser obtida. Agora, com o Craigslist e outros sites da Internet, é mais fácil do que nunca. Mas é preciso um certo tipo de pessoa para lidar com as minúcias de tentar vender uma propriedade. " Apenas nem sempre o tipo de pessoa corretora .
"Eu quero sua lista, mesmo se você não precisar de mim."
Para alguns profissionais do setor imobiliário, infelizmente, o FSBO significa "Flag, Stalk, Bully and Outsmart". Se você está listando sua propriedade por conta própria, fique claro que você está aberto apenas a vendas diretas pontuando seus anúncios com a frase "Sem corretores, por favor".
Cuidado com os agentes que ligam para você de qualquer maneira, fingindo representar um comprador. Eles podem ser - mas é mais provável que eles estejam tentando colocar o pé na porta e convencê-lo a listar a casa com eles.
Outra jogada de vendedor é minar sua confiança em sua capacidade de fazer o negócio com competência. Um agente lhe dirá que a casa está com um preço muito baixo, então promete que ele pode fazer melhor. Contrate um avaliador no início do processo e você terá o preço correto de sua casa.
"Você vai se ferrar assinando este contrato."
Em grande parte do país, os corretores de imóveis fornecem um documento formal para que tanto os compradores quanto os vendedores assinem quando uma venda entra em contrato. Essas impressões geralmente incluem uma cláusula conhecida como Renúncia de Promessas, que afirma que o comprador não está contando com declarações verbais do vendedor ou do agente imobiliário. "Na realidade", diz o advogado da Flórida, Ansbacher, "o comprador geralmente confia quase exclusivamente em tais promessas".
Ansbacher diz que o custo de conseguir um advogado, geralmente em torno de US $ 500, a bordo para revisar um contrato antes de assiná-lo, é um bom investimento. Além disso, ele sugere: "Tenha tudo por escrito como um adendo ao contrato (ou seja, todo o equipamento da piscina está incluído, o vendedor vai pintar as paredes), ou independentemente verificar todas as promessas (ou seja, ligue para a placa de zoneamento para confirmar que o zoom permitirá o casa para ser expandido). "
"Uma das maiores coisas que ouço quando estou litigando uma disputa", acrescenta ele, "é que o comprador está confuso sobre o motivo pelo qual eles não estavam mais protegidos pelo contrato". O corretor de um comprador é mais uma pessoa que você pode se inscrever para assistir suas costas nesse tipo de cenário.
"Eu agradeço o dinheiro rápido".
O que é melhor para um corretor, uma dúzia de vendas por US $ 300 mil cada uma ou quatro ofertas potenciais de US $ 900 mil? Você poderia supor que menos transações seriam mais doces - menos papelada, afinal de contas -, mas como qualquer venda pode se desfazer, a maioria dos vendedores prefere volume a preço.
E assim, enquanto muitos agentes são sérios em sua promessa de obter o maior retorno possível, não é necessariamente do seu interesse esperar pela melhor oferta. "Quando os agentes de listagem estão competindo pelo seu negócio, eles falam sobre sua linda casa e o alto preço que podem obter", diz o advogado da Flórida, Ansbacher. "Uma vez que você tenha assinado, é quando eles mencionam o telhado antigo e lhe dizem para baixar seu preço para uma venda mais rápida." Aqui, novamente, pagar por uma avaliação independente é dinheiro bem gasto. Defina um preço sólido e diga ao seu corretor que você vai ficar firme.
"Essa garantia é inútil".
Os desenvolvedores e os agentes que os representam podem oferecer garantias sobre a construção de novas casas. Ansbacher, o advogado da Flórida, diz que os compradores são tolos se encontrarem muito conforto em tais garantias. "A definição de um 'defeito' nessas garantias", diz ele, "é tão cuidadosamente redigida" que a maioria das reivindicações acaba nula e sem efeito. Cuidado com o contrato padrão para qualquer novo empreendimento que você esteja pensando em comprar.
Todos os contratos de construtor incluem uma renúncia de direito de processar, o que significa que você sabe quem pagará o custo de reparos para construção de má qualidade. Obtenha seu próprio advogado para identificar essa cláusula irritante e negociá-la fora do contrato.
"Eu não vou trabalhar com outro corretor."
Na maioria dos estados, um corretor tem a obrigação legal de informar um vendedor sobre todas as ofertas que entram em uma listagem - a menos que o vendedor recuse seu direito a tal comunicação, optando por ser informado apenas de ofertas que totalizem uma certa porcentagem do contrato. perguntar o preço. Ainda assim, uma oferta competitiva pode, às vezes, cair nas rachaduras, especialmente se for necessário que um agente de listagem negocie o acordo. É sempre do interesse de um vendedor apresentar uma oferta de um comprador não representado antes de alguém que esteja trabalhando com um corretor comprador. O segundo agente, afinal, está em posição de dividir a comissão.
"Um corretor pode ser multado ou perder sua licença por tal abuso, mas não é tão fácil descobrir o delito", diz um experiente advogado imobiliário anônimo.
"Esses advogados cobram muito."
Um número de taxas é anexado ao fechamento da casa, ou venda final. Esses itens variam de estado para estado, mas um deles, o seguro sobre o título de propriedade, é muitas vezes caro - e pode ser negociado com o seu credor. É improvável que os corretores mencionem o seu direito de negociar, já que neste ponto do processo eles estão apenas pensando em seu salário.
Em alguns lugares, "até 70% do custo do seguro de título representa uma comissão paga a advogados ou agentes de títulos que lidam com a documentação", diz o advogado da Flórida, Ansbacher. Pode-se esperar que o comprador ou o vendedor participe desses custos; seja o que for, descubra se você é responsável e instrua seu próprio advogado a pressionar por uma comissão mais baixa.
"O mercado de um vendedor ruim não significa que você pode ser um sugador de sangue ganancioso!"
Você está no mercado por algo de estilo mansionesco e está procurando um negócio importante - afinal, ser um mercado de compradores. Tenha certeza, o agente da lista não está cumprimentando atrás de você. Um corretor veterano do condado de Fairfield, no Estado de Connecticut, diz que os compradores de alto padrão - especialmente aqueles que são jovens, arrogantes e ignorantes para o orgulho que vem com a casa própria - são implacáveis e irrealistas. "Eles querem extrair sangue das veias do vendedor", disse Barbara Schmerzler, uma corretora-chefe dos Homefinders dos EUA. "Eles estão esperando pelo fundo do mercado, que já passou por eles".
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