Olha, mas não toque

O status de marco para sua casa pode significar dinheiro no seu bolso, mas pode vir com amarras

Ilustração de Thomas Fuchs

Ilustração de Thomas Fuchs

Rosemary Uzzo é apaixonada por sua casa em 1920 no Normandy Revival e pelas casas do início do século XX que a cercam em Yonkers, Nova York. Ela nunca iria querer que nada mudasse o caráter da comunidade. Mas quando as autoridades locais consideraram landmarking seu distrito de Park Hill, Uzzo recusou. "Estou muito ligado ao bairro e à minha casa, por isso foi muito difícil para mim tomar uma posição contra isso", diz ela. "Mas foi tão restritivo".

Como muitos proprietários, Uzzo temia que possuir uma casa "histórica" ​​significasse que não poderia fazer livremente quaisquer alterações que desejasse em sua propriedade. Por exemplo, se a casa dela tivesse sido marcada (o que, no fim, não era), ela teria que obter aprovação para qualquer alteração na fachada, desde uma nova cor de tinta até a substituição das telhas do telhado.

Mas existem outros tipos de designações de casas históricas que não impõem tais restrições, e até vêm com grandes vantagens. Então, se você possui uma casa antiga - ou está pensando em comprar uma - vale a pena entender as várias maneiras pelas quais você pode tirar proveito de seu status histórico.

O registro nacional de lugares históricos

A designação de casa histórica mais conhecida é uma listagem no Registro Nacional de Lugares Históricos, uma lista de propriedades administradas pelo Serviço Nacional de Parques. Embora tal lista valide o caráter arquitetônico do período de uma casa - e ofereça prestígio que pode levar a um modesto aumento de revenda - é considerado "honorário" e não tem restrições sobre o que o proprietário pode fazer com a propriedade.

Isso significa que também não oferece proteções. Dois anos atrás, por exemplo, a Middaugh Mansion, registrada pelo National Register, uma rainha Anne, de 1892, em Clarendon Hills, Illinois, foi demolida por uma igreja local para ampliar um estacionamento. Mesmo os cerca de 2.500 marcos históricos nacionais do país, uma designação honorária muito mais rara concedida a propriedades consideradas "de excepcional valor ou qualidade na ilustração ou interpretação da herança dos Estados Unidos", podem ser alteradas ou destruídas.

Então, por que se dar ao trabalho de solicitar uma listagem do National Register? A resposta é simples: benefícios fiscais. Se a sua casa tiver pelo menos 50 anos e for um bom exemplo de estilo arquitetônico do período, listá-la pode abrir a porta para benefícios financeiros significativos - créditos estaduais de imposto de renda e / ou redução de impostos municipais - que podem compensar custo de consertar o lugar. O Arizona, por exemplo, oferece aos proprietários de casas cadastradas no Registro Nacional uma redução anual de até 50% em seus impostos de propriedade. Outros estados permitem que os municípios congelem os impostos sobre propriedades nas casas restauradas em sua taxa pré-reformada. (Para mais informações sobre a listagem do Registro Nacional e um pedido, acesse www.cr.nps.gov/nr/listing.htm.

Designações Estaduais e Locais

Além da listagem do Registro Nacional, há uma miríade de designações administradas por estados e municípios, sendo as mais comuns as históricas locais.
distritos. Ao contrário de seus equivalentes honorários, estes são considerados "restritivos" e exigem que os proprietários atuais e potenciais de casas antigas ponderem os prós e contras com mais cuidado.

No lado positivo, a inclusão em um distrito histórico local pode realmente atingir a meta de um preservacionista de manter sua casa e vizinhança intactas para as gerações futuras. Há também benefícios financeiros consideráveis, na forma de benefícios fiscais paralelos àqueles para os proprietários de casas cadastradas no Registro Nacional, e valores de revenda significativamente maiores. Em Beaufort, na Carolina do Sul, por exemplo, casas no distrito histórico oficial da cidade foram vendidas por 21% a mais, todos os outros fatores sendo iguais, do que casas não no distrito, segundo um relatório de 2000 do Departamento de Arquivos e História da Carolina do Sul. No lado negativo - como Rosemary Uzzo temia - a inclusão em um distrito histórico dá a alguém a opinião sobre como você mantém ou atualiza sua propriedade.

George Thomas, historiador da arquitetura na Filadélfia, enfrenta essa situação o tempo todo. Em muitas seções históricas da cidade, diz ele, apenas a adição de uma nova luz na varanda pode ser proibida. Mas esse grau de restrição pode ser a exceção mais do que a regra. Na maioria dos lugares, as regulamentações das casas históricas não são tão opressivas, diz Pratt Cassity, diretor do Centro de Design e Preservação Comunitária da Universidade da Geórgia. Ele pesquisou comissões de preservação em todo o país e, com base em 700 respostas, descobriu que os conselhos locais aprovados solicitavam mudanças em mais de 95% do tempo. (É claro que isso pode ter tanto a ver com os proprietários de residências que sabem quais alterações passarão quanto com as placas de revisão de carimbos.) Mesmo em locais com pranchas de revisão histórica vigilantes, os regulamentos normalmente terminam na porta da frente, com exterior da casa, e muitas vezes apenas a fachada. Alterações que são invisíveis da rua, como uma adição traseira que atenda aos requisitos locais de zoneamento, provavelmente serão aprovadas, se forem regulamentadas.

Para os proprietários que realmente se importam em preservar a integridade arquitetônica do seu bairro, respeitar as restrições do distrito histórico vale o incômodo, porque os mesmos regulamentos que afetam seu direito de redesenhar sua varanda também protegem você de um vizinho determinado a arar a saladeira ao lado e colocou um McMansion de vinil em seu lugar. E o custo de fazer melhorias começa a parecer muito menos intimidante quando você sabe que o fisco está pagando parte da conta.

A estratégia final da preservação: dando-lhe afastado

Se você realmente quer preservar a sua antiga casa, tome a responsabilidade em suas próprias mãos concedendo uma servidão de preservação a uma organização sem fins lucrativos, como uma sociedade histórica local ou um fundo de preservação. Não só você vai salvar sua casa, você estará fazendo uma doação de caridade que você pode anotar em seu imposto de renda.

Uma servidão é basicamente um anexo à escritura que concede ao beneficiário direitos legais para uma parte da propriedade, seja a estrutura inteira, apenas a fachada ou uma única sala. Uma vez registrada, uma servidão de preservação se torna parte da cadeia de títulos da propriedade, vinculando não apenas o proprietário que a concede, mas também os futuros proprietários. Isso pode afugentar potenciais compradores que não são sérios em manter o local intacto. Também reduzirá o valor de mercado avaliado da propriedade porque você não é mais o proprietário de tudo isso, mas, como resultado, também pagará menos impostos sobre a propriedade.

Para obter o imposto write-off, a casa deve ser listada no Registro Nacional de Lugares Históricos, ea servidão deve ir para uma organização sem fins lucrativos aprovada. Para mais informações, acesse www2.cr.nps.gov/tps/tax/easement.htm.